belasting huis Zowel het Lenteakkoord, als het regeerakkoord tussen de VVD en PvdA staan vol met maatregelen die huizenbezitters raken. Z24.nl zet op basis van informatie van de Hypotheekshop, alle veranderingen op een rijtje. 1) Aftrek nieuwe hypotheken Vanaf 1 januari 2013 is de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar als er maandelijks wordt afgelost. Dus als er sprake is van een volledige annuïteiten- of lineaire hypotheek. Dit is een maatregel afkomstig uit het Lenteakkoord die door het huidige kabinet is gehandhaafd. Dat betekent dat het vanaf 1 januari niet langer aantrekkelijk is om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Je mag immers de rente niet langer aftrekken. In het verlengde daarvan verdwijnt ook de mogelijkheid om belastingvrij te sparen of te beleggen om je (aflossingsvrije) hypotheek na de looptijd af te lossen. Je gaat gewoon vermogensbelasting betalen over tegoed dat boven de vrijstelling uitkomt. Dat wil zeggen dat het gespaarde bedrag valt in box 3, en dat je 1,2 procent belasting over dat bedrag betaalt zodra je meer dan 21.139 euro - of bij stellen 42.278 euro - hebt gespaard. Ook deze regel geldt alleen voor wie na 1 januari een nieuwe hypotheek afsluit. 2) Uitzondering nieuwe hypotheek Mensen die voor 1 januari 2013 een woning hebben gekocht, maar pas in 2013 de woning daadwerkelijk krijgen, geldt dat ze nog een bankspaar- of spaarhypotheek kunnen afsluiten. Zij mogen ook nog belastingvrij sparen voor het aflossen van hun hypotheeklening. De koop moet wel zwart op wit staan. Ontbindende voorwaarden zijn geen probleem, zolang het geen hele uitzonderlijke voorwaarden zijn. Bijvoorbeeld: in het geval van een nieuwbouwhuis is er vaak een clausule dat de bouw pas doorgaat als een bepaald percentage van de huizen is verkocht. De aanwezigheid van een dergelijke ontbindende voorwaarde levert geen probleem op. Je mag dan toch een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek afsluiten mits de koopovereenkomst maar voor 1 januari is getekend. 3) Aanpassen lopende hypotheek Voor een lopende hypotheek blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar. Ook bij oversluiten of verhuizen blijft de aftrekbaarheid gelden tot de huidige hoogte van de hypotheek. Het maakt dus niet uit of dit bij dezelfde of een andere geldverstrekker is. Als de hypotheek verhoogd wordt, dan moet dat extra deel wel een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn. Anders is over dat deel de hypotheekrente niet aftrekbaar. 4) Omzetten aflossingsvrije hypotheek Wie van plan is om zijn aflossingsvrije hypotheek aan te passen, moet dat vóór 1 januari doen. Voor de renteatrek maakt het niet uit, maar wel voor de opbouw van vermogen. Dus wie nu nauwelijks of slechts gedeeltelijk vermogen opbouwt om zijn hypotheek straks af te lossen en liever over wil stappen naar een 'volledige' (bank-) spaarhypotheek, moet snel zijn. Doe je dat na 1 januari dan kun je het extra doelvermogen (het extra bedrag dat je wilt sparen voor aflossing) niet meer onderbrengen in Box 1. Dan betaal je er daar wel vermogensbelasting over. 5) Overgangstermijn omzetting kapitaalverzekering Hoewel de meeste hypotheekbezitters een kapitaalsverzekering eigen woning hebben, werd in sommige gevallen eerst nog vermogen opgebouwd via een verzekering die viel in box 3 in plaats van box 1. Dit werd gedaan bij mensen die ten tijde van hun hypotheek zo weinig spaargeld hadden, dat ze toch geen belasting hoeven te betalen. Voor mensen met een lopende verzekering in box 3 geldt er een overgangsregeling tot 1 april 2013. Heb je een box 3 verzekering of weet je dat niet helemaal zeker, neem dan contact op met je adviseur of bank. Want je moet hem omzetten voor die datum. Doe je dat niet, dan kun je je verzekering straks niet meer 'verhuizen'. 6) Lopende verzekering in box 1 Voor lopende verzekeringen en rekeningen in box 1 blijft de vrijstellingsregeling gewoon gelden. Verzekeringen en rekeningen die in box 1 vallen, zijn: Kapitaalverzekering Eigen Woning, Spaarrekening Eigen Woning, Beleggersrekening Eigen Woning. Je kunt in de toekomst nog wel overstappen van bijvoorbeeld van een beleggersrekening op een spaarvorm, zolang het doelkapitaal maar niet wordt verhoogd. Is dat wel het geval: zie punt 4. 7) Hypotheekrenteaftrek hoogste inkomens Voor nieuwe en lopende hypotheken In het regeerakkoord staat het voorstel om de aftrek voor de hoogste inkomens elk jaar met een half procent te verlagen. Let op: dit voorstel moet nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd. Maar dat zal, gezien het feit dat de meeste politieke partijen iets aan de aftrek willen doen, wel geen groot probleem worden. Het hoogste aftrekpercentage (52 procent) van hypotheekrente gaat vanaf 2014 met een half procent per jaar omlaag. Tot het is teruggebracht tot het tarief van de derde belastingschijf (op dit moment 42 procent). Dat betekent dat de hogere inkomens, ook met een lopende hypotheek, minder hypotheekrenteaftrek gaan krijgen. Nu is nog de maximale aftrek 52 procent en dit wordt in 2014 51,5 procent. In 2015 51 procent, 2016 50,5 procent enzovoort. In 20 jaar tijd gaat de maximale aftrek terug naar 42 procent. Mensen met een hoog inkomen en een forse hypotheek hebben hier last van, al lijkt het effect ook voor hen relatief beperkt. Jaarlijks nemen de netto maandlasten met een paar euro per maand toe. 8) Restschuld 10 jaar aftrekbaar Lucht voor mensen die hun huis moeten verkopen en met de opbrengst hun hypotheek niet kunnen aflossen. De hypotheekrente over een restschuld wordt 10 jaar aftrekbaar. Die restschuld moet dan wel ontstaan (zijn) in de periode 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Er geldt geen verplichting dat die restschuld ook afgelost moet worden. Overigens, als je een hypotheek onder de Nationale Hypotheek Garantie hebt afgesloten, is de kans dat je met een restschuld blijft zitten erg klein. 9) Overdrachtsbelasting De overdrachtsbelasting blijft definitief op het lage niveau van 2 procent. 10) Maximale hypotheek omlaag Op dit moment kun je meer lenen dan de waarde van de woning. Dit is om de bijkomende kosten mee te financieren, die gemiddeld uitkomen op ongeveer 6 procent. Vanaf 2013 zal de huidige maximale lening van 106 procent van de waarde van de woning steeds met 1 procent verlaagd worden tot je in 2018 nog maar 100 procent kan lenen. Dit betekent dat je als starter eigen geld moet hebben om een eigen woning te kunnen kopen. En niet een heel klein beetje. Een starter op de woningmarkt die in 2018 200 duizend euro wil lenen voor een huis met diezelfde prijs, moet 12 duizend euro spaargeld hebben. 11) Dubbele woonlasten Als je tijdelijk twee woningen hebt, doordat je een nieuw huis hebt gekocht en de oude nog niet hebt verkocht, mag je tijdelijk de hypotheekrente voor beide woningen aftrekken. Dit mag maximaal in het jaar dat je twee woningen hebt, plus de twee kalenderjaren die daarop volgen. Als extra maatregel geldt nu dat mensen die in 2010 met twee woningen te maken hebben gekregen, nu een jaar extra respijt krijgen. De rente is dus niet alleen aftrekbaar in 2010, 2011 en 2012, maar nu ook in 2013. De dubbele aftrek eindigt dus per 1 januari 2014. Let op: is er sprake van dubbele aftrek omdat er sinds 2011 sprake is van twee woningen, dan eindigt ook per 1 januari 2014 de dubbele aftrek. Heb je sinds 2012 twee woningen, en lukt het maar niet om de oude woning te verkopen, dan eindigt de dubbele aftrek per 1 januari 2015. Is er sprake van dubbele aftrek omdat er sinds 2009 sprake is van twee woningen, dan eindigt per 1 januari 2013 de dubbele aftrek. 12) Tijdelijke verhuur Als je je oude woning zolang die niet verkocht is, gaat verhuren dan is de hypotheekrente die betrekking heeft op de hypotheek voor die woning niet meer aftrekbaar. Als tijdelijke crisismaatregel gold de regel dat als de verhuur eindigde, je de hypotheekrente ook weer mocht aftrekken. Deze maatregel zou eindigen per 1 januari 2013 maar is nu met een jaar verlengd tot 1 januari 2014. Dus als de verhuur eindigt voor 1 januari 2014 kun je de hypotheekrente alsnog weer aftrekken (mits je ook voldoet aan de andere criteria; zie dubbele woonlasten jaar langer aftrekbaar zie punt 11). 13) Eenmalige schenking voor eigen woning De leeftijdsgrens voor de eenmalige verhoogde vrijstelling schenkbelasting gaat naar 40 jaar (was 35 jaar). Deze verhoogde vrijstelling geldt voor schenkingen van ouders aan kinderen tot een bedrag 50.300 euro. De vrijstelling voor de schenkbelasting geldt als het geld gebruikt wordt voor: - het verbeteren van de eigen woning; - de afkoop van erfpacht; - het aflossen van de hypotheek; - een studie. 14) Startersleningen Startersleningen voor huizenkopers blijven ook in 2013 bestaan. Huizenkopers kunnen de rente van een starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten ook onder de nieuwe hypotheekregels van de belasting blijven aftrekken. Het Rijk heeft zelfs 20 miljoen euro extra budget voor startersleningen vrijgemaakt. Niet alle gemeenten bieden overigens startersleningen aan en de gemeenten die meedoen stellen soms andere voorwaarden. 15) Kostengrens NHG Wat komend jaar ook verandert, is de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het Waarborgfonds Eigen Woning, dat de regeling uitvoert, zal vanaf 1 juli 2013 alleen nog NHG-garantie geven op huizen tot 290 duizend euro. Nu is dat 320 duizend euro.

Foto ANP

Zowel het Lenteakkoord, als het regeerakkoord tussen de VVD en PvdA staan vol met maatregelen die huizenbezitters raken. Z24.nl zet op basis van informatie van de Hypotheekshop, alle veranderingen op een rijtje.

1) Aftrek nieuwe hypotheken

Vanaf 1 januari 2013 is de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar als er maandelijks wordt afgelost. Dus als er sprake is van een volledige annuïteiten- of lineaire hypotheek. Dit is een maatregel afkomstig uit het Lenteakkoord die door het huidige kabinet is gehandhaafd.

Dat betekent dat het vanaf 1 januari niet langer aantrekkelijk is om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Je mag immers de rente niet langer aftrekken.

In het verlengde daarvan verdwijnt ook de mogelijkheid om belastingvrij te sparen of te beleggen om je (aflossingsvrije) hypotheek na de looptijd af te lossen. Je gaat gewoon vermogensbelasting betalen over tegoed dat boven de vrijstelling uitkomt.

Dat wil zeggen dat het gespaarde bedrag valt in box 3, en dat je 1,2 procent belasting over dat bedrag betaalt zodra je meer dan 21.139 euro - of bij stellen 42.278 euro - hebt gespaard. Ook deze regel geldt alleen voor wie na 1 januari een nieuwe hypotheek afsluit.

2) Uitzondering nieuwe hypotheek

Mensen die voor 1 januari 2013 een woning hebben gekocht, maar pas in 2013 de woning daadwerkelijk krijgen, geldt dat ze nog een bankspaar- of spaarhypotheek kunnen afsluiten. Zij mogen ook nog belastingvrij sparen voor het aflossen van hun hypotheeklening. De koop moet wel zwart op wit staan. Ontbindende voorwaarden zijn geen probleem, zolang het geen hele uitzonderlijke voorwaarden zijn.

Bijvoorbeeld: in het geval van een nieuwbouwhuis is er vaak een clausule dat de bouw pas doorgaat als een bepaald percentage van de huizen is verkocht. De aanwezigheid van een dergelijke ontbindende voorwaarde levert geen probleem op. Je mag dan toch een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek afsluiten mits de koopovereenkomst maar voor 1 januari is getekend.

3) Aanpassen lopende hypotheek

Voor een lopende hypotheek blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar. Ook bij oversluiten of verhuizen blijft de aftrekbaarheid gelden tot de huidige hoogte van de hypotheek. Het maakt dus niet uit of dit bij dezelfde of een andere geldverstrekker is. Als de hypotheek verhoogd wordt, dan moet dat extra deel wel een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn. Anders is over dat deel de hypotheekrente niet aftrekbaar.

4) Omzetten aflossingsvrije hypotheek

Wie van plan is om zijn aflossingsvrije hypotheek aan te passen, moet dat vóór 1 januari doen. Voor de renteatrek maakt het niet uit, maar wel voor de opbouw van vermogen. belasting huis

Dus wie nu nauwelijks of slechts gedeeltelijk vermogen opbouwt om zijn hypotheek straks af te lossen en liever over wil stappen naar een 'volledige' (bank-) spaarhypotheek, moet snel zijn. Doe je dat na 1 januari dan kun je het extra doelvermogen (het extra bedrag dat je wilt sparen voor aflossing) niet meer onderbrengen in Box 1. Dan betaal je er daar wel vermogensbelasting over.

5) Overgangstermijn omzetting kapitaalverzekering

Hoewel de meeste hypotheekbezitters een kapitaalsverzekering eigen woning hebben, werd in sommige gevallen eerst nog vermogen opgebouwd via een verzekering die viel in box 3 in plaats van box 1. Dit werd gedaan bij mensen die ten tijde van hun hypotheek zo weinig spaargeld hadden, dat ze toch geen belasting hoeven te betalen.

Voor mensen met een lopende verzekering in box 3 geldt er een overgangsregeling tot 1 april 2013. Heb je een box 3 verzekering of weet je dat niet helemaal zeker, neem dan contact op met je adviseur of bank. Want je moet hem omzetten voor die datum. Doe je dat niet, dan kun je je verzekering straks niet meer 'verhuizen'.

6) Lopende verzekering in box 1 belasting huis

Voor lopende verzekeringen en rekeningen in box 1 blijft de vrijstellingsregeling gewoon gelden. Verzekeringen en rekeningen die in box 1 vallen, zijn: Kapitaalverzekering Eigen Woning, Spaarrekening Eigen Woning, Beleggersrekening Eigen Woning.

Je kunt in de toekomst nog wel overstappen van bijvoorbeeld van een beleggersrekening op een spaarvorm, zolang het doelkapitaal maar niet wordt verhoogd. Is dat wel het geval: zie punt 4.

7) Hypotheekrenteaftrek hoogste inkomens

Voor nieuwe en lopende hypotheken In het regeerakkoord staat het voorstel om de aftrek voor de hoogste inkomens elk jaar met een half procent te verlagen. Let op: dit voorstel moet nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd. Maar dat zal, gezien het feit dat de meeste politieke partijen iets aan de aftrek willen doen, wel geen groot probleem worden.

Het hoogste aftrekpercentage (52 procent) van hypotheekrente gaat vanaf 2014 met een half procent per jaar omlaag. Tot het is teruggebracht tot het tarief van de derde belastingschijf (op dit moment 42 procent). Dat betekent dat de hogere inkomens, ook met een lopende hypotheek, minder hypotheekrenteaftrek gaan krijgen.

Nu is nog de maximale aftrek 52 procent en dit wordt in 2014 51,5 procent. In 2015 51 procent, 2016 50,5 procent enzovoort. In 20 jaar tijd gaat de maximale aftrek terug naar 42 procent. Mensen met een hoog inkomen en een forse hypotheek hebben hier last van, al lijkt het effect ook voor hen relatief beperkt. Jaarlijks nemen de netto maandlasten met een paar euro per maand toe.

8) Restschuld 10 jaar aftrekbaar

Lucht voor mensen die hun huis moeten verkopen en met de opbrengst hun hypotheek niet kunnen aflossen. De hypotheekrente over een restschuld wordt 10 jaar aftrekbaar. Die restschuld moet dan wel ontstaan (zijn) in de periode 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Er geldt geen verplichting dat die restschuld ook afgelost moet worden.

Overigens, als je een hypotheek onder de Nationale Hypotheek Garantie hebt afgesloten, is de kans dat je met een restschuld blijft zitten erg klein. belasting huis

9) Belasting huis bij overdracht

De overdrachtsbelasting blijft definitief op het lage niveau van 2 procent.

10) Maximale hypotheek omlaag

Op dit moment kun je meer lenen dan de waarde van de woning. Dit is om de bijkomende kosten mee te financieren, die gemiddeld uitkomen op ongeveer 6 procent. Vanaf 2013 zal de huidige maximale lening van 106 procent van de waarde van de woning steeds met 1 procent verlaagd worden tot je in 2018 nog maar 100 procent kan lenen.

Dit betekent dat je als starter eigen geld moet hebben om een eigen woning te kunnen kopen. En niet een heel klein beetje. Een starter op de woningmarkt die in 2018 200 duizend euro wil lenen voor een huis met diezelfde prijs, moet 12 duizend euro spaargeld hebben.

11) Dubbele woonlasten

Als je tijdelijk twee woningen hebt, doordat je een nieuw huis hebt gekocht en de oude nog niet hebt verkocht, mag je tijdelijk de hypotheekrente voor beide woningen aftrekken.

Dit mag maximaal in het jaar dat je twee woningen hebt, plus de twee kalenderjaren die daarop volgen. Als extra maatregel geldt nu dat mensen die in 2010 met twee woningen te maken hebben gekregen, nu een jaar extra respijt krijgen. De rente is dus niet alleen aftrekbaar in 2010, 2011 en 2012, maar nu ook in 2013. De dubbele aftrek eindigt dus per 1 januari 2014.

Let op: is er sprake van dubbele aftrek omdat er sinds 2011 sprake is van twee woningen, dan eindigt ook per 1 januari 2014 de dubbele aftrek. Heb je sinds 2012 twee woningen, en lukt het maar niet om de oude woning te verkopen, dan
eindigt de dubbele aftrek per 1 januari 2015.

Is er sprake van dubbele aftrek omdat er sinds 2009 sprake is van twee woningen, dan eindigt per 1 januari 2013 de dubbele aftrek.

12) Tijdelijke verhuur

Als je je oude woning zolang die niet verkocht is, gaat verhuren dan is de hypotheekrente die betrekking heeft op de hypotheek voor die woning niet meer aftrekbaar.

Als tijdelijke crisismaatregel gold de regel dat als de verhuur eindigde, je de hypotheekrente ook weer mocht aftrekken. Deze maatregel zou eindigen per 1 januari 2013 maar is nu met een jaar verlengd tot 1 januari 2014. Dus als de verhuur eindigt voor 1 januari 2014 kun je de hypotheekrente alsnog weer aftrekken (mits je ook voldoet aan de andere criteria; zie dubbele woonlasten jaar langer aftrekbaar zie punt 11).

13) Eenmalige schenking voor eigen woning

De leeftijdsgrens voor de eenmalige verhoogde vrijstelling schenkbelasting gaat naar 40 jaar (was 35 jaar). Deze verhoogde vrijstelling geldt voor schenkingen van ouders aan kinderen tot een bedrag 50.300 euro.

De vrijstelling voor de schenkbelasting geldt als het geld gebruikt wordt voor:

- het verbeteren van de eigen woning;
- de afkoop van erfpacht;
- het aflossen van de hypotheek;
- een studie.

14) Startersleningen

Startersleningen voor huizenkopers blijven ook in 2013 bestaan. Huizenkopers kunnen de rente van een starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten ook onder de nieuwe hypotheekregels van de belasting blijven aftrekken. Het Rijk heeft zelfs 20 miljoen euro extra budget voor startersleningen vrijgemaakt. belasting huis

Niet alle gemeenten bieden overigens startersleningen aan en de gemeenten die meedoen stellen soms andere voorwaarden.

15) Kostengrens NHG

Wat komend jaar ook verandert, is de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het Waarborgfonds Eigen Woning, dat de regeling uitvoert, zal vanaf 1 juli 2013 alleen nog NHG-garantie geven op huizen tot 290 duizend euro. Nu is dat 320 duizend euro.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl